說好一起築愛巢，分手竟變「她獨背房貸」？律師揭秘６大自保指南：再愛也要簽婚前協議
作者 : 蘇家宏律師
圖片 : Shutterstock（示意圖非當事人）
Dcard一位女網友和男友原本要結婚，合買了間登記在她名下的預售屋。結果婚沒結成、感情也掰了，現在房子要交屋，變成她一人扛貸款。男方說好要買回她的持分，後來又說付不起。她現在超慘，賣房怕賠、租房怕違法、自己扛又怕被壓垮。
這種「想像的未來」擋不住「現實的變卦」，結婚前買房本來是好事，但感情破裂後，有幾個關鍵問題要處理，由恩典法律事務所創辦人蘇家宏一一揭曉！
戀愛買房變單人背債？律師給你6招保護自己！
Dcard上一位女網友和男友原本準備結婚，兩人聯手買下一間預售屋，房子登記在女方名下。沒想到婚沒結成，感情破裂，交屋在即，房子落到她身上，貸款壓力也一肩扛起。男方原本說好分三年買下她的持分，後來也說負擔不起。她進退兩難，說賣房怕賠、出租怕違法、繼續扛下去怕壓垮自己。
「想像的未來」往往擋不住「現實的變卦」，結婚前就先買房，是希望給彼此一個安穩的未來，如果感情無法繼續，對女網友來說，有幾個關鍵問題必須要注意：
1、確認財務「分手」協議書，讓感情與財務都劃清界線
跟男友分手，會有一個感情上分手的時間點，確認從此刻開始彼此之間沒有男女朋友的關係，變成普通朋友。
男女朋友之間如果有投資或購買房地產等等，在法律上，也必須「結算」，確認在財務方面已經「分手」，並且簽下協議書，未來才不會因為沒有結算清楚而糾纏不清。
舉例來說：在「財務分手」那一天，房屋究竟價值多少？還有多少債務？當時大家出資比例如何？房屋由何人取得？債務由何人負擔？房屋是否要出售後再行結算？彼此互相贈與的東西是否要返還？都要計算清楚，彼此簽好協議書，彼此更能夠理性而和平的分手。
換句話來說，如果預售屋總價800萬元，目前已經支付200萬元（其中男方與女方各出100萬元），雙方認為目前市場價格持平，如果女方認為要保留房屋在自己名下，把彼此關係講清楚並簽下協議書，返還男方100萬元（可協議一次支付或分期），未來不論房屋漲跌都不關男方的事，才能在財務上「分手」得徹底。
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2、房屋有「增值的空間」，留在自己名下較划算
要判斷你們買的房屋究竟在未來有沒有增值的空間？這絕對不能看感覺，或聽朋友的看法，而是必須要自己做足功課，以房屋座落的區段是在蛋黃區、蛋白區或蛋殼區？未來房屋增值的空間有沒有？
如果房屋有增值的空間 ，建議由登記人留下來，不必因為要出售而支出房地合一稅、土地增值稅、契稅、仲介費等等，節省不必要的開支。
由於女方使用「新青安貸款」，如果所購買的房屋沒有自用，把房屋出租就可能違約，所以，在考慮的時候，就算房屋有增值空間，也要衡量自身經濟的能力，千萬別違約出租，否則，未來可能面對的「違約成本」，會得不償失。
3、房屋沒有「投資的價值」，請勇敢出售
如果房屋看不到增值的可能性，又沒有自用的可能，就要勇敢的「認賠殺出」！
例如：交往10年的男女朋友，如果發現男友劈腿又家暴，請問這段感情應該繼續還是該分手？當然應該要分手比較好。
男女朋友共同買的房屋如果沒有「投資的價值」，就不要捨不得而強留在自己名下。彼此可以協議，未來以實際出售的價格扣掉相關的稅金與費用後，依照彼此出資的比例（或一人一半）取回，或負擔債務。
舉例來說：男女朋友共同購買800萬元的房屋，上面還有600萬元的貸款，登記在女方名下，約定出售後，實際出售金額為750萬元，扣掉貸款以及相關稅費650萬元後，剩下100萬元，再依照彼此約定出資比例分配。
4、出售預售屋，記得正確申報房地合一稅
房地合一稅2.0（自110年7月1日起實施），將個人交易在105年以後取得預售屋及其坐落基地，視為房屋、土地交易，納入房地合一所得稅課稅範圍，出售預售屋的收入以實際所得為準。
例如：女方以800萬元簽訂預售屋契約，已支付200萬元（另有600萬元尚未支付予建商），以850萬元出售予買方，買方直接給女方250萬元，並承受之後要付給建商的600萬元。
房地合一稅是以，買方實際給付女方的金額250萬元作為收入，減去200萬元，然後再扣掉女方可以證明的費用或以3％計算的費用（250萬元的3％）後，乘上稅率（依照持有期間不同：45％、35％、20％、15％）計算房地合一稅。
5、考慮好再下決定，下好離手
分手結算的目的是要清清楚楚，所以在分析考慮的時候，也要條理分明，決定後就不再後悔。
原PO提到她跟男友除了共同買房以外，似乎還有其他的財產也已經做好結算，如果決定共同購買的房子由男友買下，應該要正式的協議男友以總價XXX元買下，也就是，男友必須要負責於5年後以XXX元購買這間房屋，未來當然要由男友自己去找銀行貸款購買，雙方就要把這件事當作一件正式的交易來看待，也就是這5年當中的貸款是女友負擔，女友居住，新青安貸款在這5年中也應該是女友負擔，男方在5年後購買，男方自己要找好銀行貸款。
原PO購買的房屋應該超過300萬元才對，所以她提及男友5年以300萬元買下，可能少掉了女方負擔新青安銀行貸款的部分，舉例來說：如果房屋總價800萬元，女方新青安貸款500萬元，我們不需要考慮新青安由男友承接的問題，是男友必須面對自己未來貸款的問題。
決定由男方5年後購買，簽好協議書後，就不要再後悔（男友也不能後悔），未來人生路才會清清楚楚。
6、愛情可以很濃，「婚前協議」要寫清楚
既然雙方已經論及婚嫁，還為了結婚要買房子，那麼為什麼不寫「婚前協議」？情侶沒有法律關係，更需要白紙黑字來保障，買房登記在誰名下、出資比例如何計算、房屋實質所有權是一人一半？還是女方的？…都需要事前白紙黑字寫下來，未來才不會有爭議。
有人覺得只要愛情不需要法律，其實，寫「婚前協議」才是在戀愛的時候，想到未來真實結婚的種種，如果婚姻中最實際的財產關係都能夠溝通清楚，那未來還有什麼事情是無法溝通的？
給過去一個句點，也是給未來一個清楚的起點。別讓一間房子壓垮你的人生，勇敢做智慧的選擇，才是不敗的道理。
作者簡介_蘇家宏律師
恩典法律事務所創辦人
經營臉書粉專「蘇家宏律師」
本文獲作者授權轉載，原文出處
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