張溫德：社區是治理細胞，別讓它困在三十年前的法規裡

文／朱福山

社區，是一座城市治理的最小細胞。《公寓大廈管理條例》正是為這個細胞量身打造的制度骨架，邁入施行30週年之際，這部原為解決集合住宅漏水、違建、雜物堆放等基層困境而誕生的法律，是否還能支撐起高齡化、極端氣候與都市更新下的社區韌性挑戰？

在昨日（26日）由台灣物業管理學會主辦的「30週年論壇」中，台北市副市長張溫德以〈制度30，社區新生〉為題發表專題演說，提出一連串追問：「我們記得這部法第一條寫的是什麼嗎？它的目的，是為了提升居住品質。但30年後的今天，我們做到了嗎？」

城市更新的地基，卻陷入制度停滯

張溫德指出，儘管台北市政府至今已有9,150處社區完成管理組織報備，自2016年起亦輔導322處社區成立管委會，但對照全市規模與住戶數，仍有將近兩百萬人居住於無管委會的社區之中。這並非單一城市現象，而是一場「制度落後於變局」的集體困境。

當都市建築日益老化、樓層越蓋越高，社區管理所面對的問題早已超越過去的鄰里糾紛，轉而與公共安全、災害應變、能源轉型與社區韌性息息相關。但現行法制卻多停留在形式報備與違規裁罰的框架中，無力回應社區治理多元化與即時化的需求。

四大困境交疊，社區治理難上加難

他以「四不困境」道出台北市社區治理的難題，包含管理組織不足、機制量能不全、居住品質不佳，以及調適因應不及等四面向。許多無管委會的社區日常維護失靈，公共空間髒亂、設施老舊，甚至連外牆剝落也乏人處理，居民下樓還得閃避掉落的磁磚碎片。

補助到不了的地方，問題依舊堆積

為了提升社區治理能力，近年台北市政府透過多項計畫介入，包括補助共用部分維護修繕費用、協助增設電梯、外牆安全升級，強化診斷機制。截至目前，公安申報8樓以上住宅申報率達9成，今年更納入6至7樓老宅，目標申報率突破5成。

然而，張溫德坦言，即便補助資源不斷加碼，實務上仍常「找不到施力點」，政策力道難以穿透組織鬆散、住戶冷感的基層現場。根本問題仍在於組織缺位、制度無感與住戶參與意願低落，導致政策力道無法真正穿透基層。

從法條補丁到治理思維轉向

他強調，未來的改革不能只停留在技術性修法，而應重新設計整體治理架構。他主張，制度設計必須從基層社區出發，建立具彈性調適能力的治理模式與長期藍圖。特別對於無法成立管委會的老舊社區，應提供如「臨時管理小組」、「簡化版自治組織」等過渡選項，減少制度落差，並鼓勵住戶參與獲認同。

他也提及國際上街區型社區管理組織的運作模式，正從傳統的物業管理升級為生活治理共同體，因此適逢《公寓大廈管理條例》修正契機，可增設老舊街區治理特別條款，為老舊公寓大廈設計「街區型管理組織」，期能維持基本管理韌性，讓治理基礎得以先行啟動，再升級轉型。

從不能簽保單到無法貸款，社區組織無力也無法前進

在組織設計面，張溫德也建議賦予管委會法人地位，以解決現行社區無法統籌財務、無法對外簽約投保、無法爭取長期資源的制度困境。他指出：「一個不能簽保險的社區，只能靠運氣度日，這樣怎麼有韌性可言？」

他進一步提出整合長期修繕制度與保險制度的構想，未來可將公安申報作為「健檢報告」，與保費高低掛勾，良好維護者享優惠，怠惰社區承擔風險。「讓市場機制驅動品質提升，而不是讓無作為的社區拖垮城市安全。」

社區不是靠主委，應是住戶共同的責任

除了制度設計，他也點出「人」的問題。他說，現行制度過度依賴主委與總幹事個人，卻未建立社區能夠自主運作的治理條件。未來應建立市級的住戶教育體系，讓市民在入住社區時就具備「潛在主委」的公共意識。物業人員亦應推動回訓與分級認證制度，避免「外包式治理」變成「責任外包」。

治理單位下沉，從「里」到「社區」的制度革新

談及基層治理的想像，他指出，現行行政最小單位為「里」，但若從日常維護與災防應變角度觀察，「社區」才是真正的治理單位。以台北市為例，一個里往往涵蓋多達50個社區單元，從大型社區、老舊公寓到公辦都更與社會住宅等多元型態皆包含在內。未來若要讓制度真正落地，應思考將「社區」作為治理細胞、「里」則轉化為跨社區的治理平台。

他更進一步表示，未來的里長或基層組織人員，也應逐步培養物業管理的基本專業，能夠統籌轄區內的公共安全、修繕補助、都市更新與能源轉型等任務，才能讓「里」成為真正有力的治理節點，而不只是選舉的行政分區。

從補破網到生活設計，才是新時代的社區治理

最後，張溫德回扣城市治理的價值。他強調，社區治理不該只是修牆補窗，而是一整套面對未來的生活設計。尤其在高齡化、災變頻仍、資源有限的情勢下，唯有讓最小治理單位——也就是社區——具備自治力、財務力與應變力，城市才真正具備韌性。

他說：「台北市的偉大，不在摩天大樓的高度，而在鄰里共好的溫度。」而讓這份「溫度」得以長存的關鍵，正是從社區出發，重新打造可延續的治理架構與生活制度。未來的社區治理不只是繳交管理費，更是一場關於參與、責任與共同生活的深刻實踐。

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【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 張溫德：社區是治理細胞，別讓它困在三十年前的法規裡 】