香港史上最慘！買甚麼賠甚麼 山頂豪宅9年慘賠13億港元 創最大虧損紀錄
Newtalk新聞
香港一所位於山頂歌賦山道15 號的豪宅，最終以 7.9 億港元易手，與 2016 年 21 億港元的購入價相比，帳面損失高達 13.1 億港元，跌幅超過六成，刷新香港住宅市場的紀錄，為史上最大單一虧損案例。
據《每日經濟新聞》報導指出，這處物業由深圳祥祺集團主席陳紅天相關人士於 9 年前買入，當時樓面呎價高達 22.74 萬港元，被譽為全球豪宅標竿。然而，隨着香港豪宅市場自 2021 年見頂以來普遍下跌，該豪宅在 2023 年因財務問題被銀行接管。後續出售過程多次延期才完成交易，最終以 7.9 億港元成交，呎價僅剩 4.37 萬港元。
據報導指出，這座大宅擁有 1.8 萬平方呎實用面積、近萬呎花園及近 2,800 平方呎車位，2019 年雖已取得入伙紙，但高端改建工程未完成，部分區域甚至荒廢。匯生國際資本總裁黃立沖指出，該案例結合了銀行急售與個盤特殊因素，跌幅異常。他強調，豪宅定價模式已從「地標溢價」轉向「現金流與風險折現」，單幢超大戶型在市場中流動性差，議價權完全落在買方手裡。
除了歌賦山道 15 號，陳紅天在香港的其他物業亦遭受重大損失；2016 年以 45 億港元購入的紅磡 One HarbourGate 東座（後更名為祥祺中心），在 2024 年底以 26.5 億港元出售予香港都會大學，跌幅逾四成；位於山頂的豪宅「傲璇」單位則於 2023 年以 4.2 億港元售出，較當年招標價縮水近四成。今年 7 月，他家族持有的中半山嘉富麗苑單位亦遭銀主以 6,455 萬港元拋售。
事實上，陳紅天自 2015 年至 2017 年間在香港及倫敦積極佈局，物業投資規模接近百億港元，並高度依賴銀行融資；然而隨着利率上升與市場估值下滑，資產價值大幅縮水，這位曾以 335 億元身家躋身《胡潤全球地產企業家榜》前五十的富豪，其商業版圖如今已縮小。
與此同時，陳紅天還是中國企華南城的重要投資者，但今年 8 月，華南城因債務高達 609 億港元遭香港法院頒布清盤令。黃立沖認為，此類事件對其他企業是警示，必須降低槓桿比例、避免交叉擔保，並保持足夠的利息覆蓋能力，才能在市場週期波動中生存。
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