蔡明芳專欄》政府若要落實「青年優先」 應先從不動產放款集中度管理做起

銀行業的青年購屋貸款與建築融資貸款等不動產貸款受到銀行法第72之2條貸款比重限制，而許多銀行必須要控管購屋貸款、土地融資與建築融資等放款部位。銀行法第72之2條規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%。雖然銀行法令對不動產貸款的融資已有相關規定，但一般都更與違老都更建案等不動產放款，是被豁免在第72-2條之外的。換句話說，政府法令對於不動產授信放款限制已較寬容。

當銀行業在放款上遇到法規的限制，若政府對於放款的對象與風險是否合理未加以檢查，而僅是要求銀行業要放款，卻未檢討銀行業放款會受到法令嚴格限制的原因，則政府不僅沒有解決問題，反而讓銀行業面臨更大的授信風險。因此，金管會與財政部首長要求銀行業要增住宅加放款或確保貸款的作法，是有極大爭議的。

卓院長應先了解財金部會有無讓銀行業的水龍頭開在對的方向

由於過去一年部分青年購屋貸款在申貸上遇到銀行受銀行法第72-2條上限管控的限制，而無法貸款，恰巧中央銀行對於不動產貸款集中度的管控要求金融業者自主管理，因此，部分業者將銀行限貸的問題導向中央銀行，而忽視銀行業的不動產授信已受到法令限制的事實，明顯推卸責任。雖然央行已要求不動產放款集中度進行管控，但是，許多銀行業者仍面臨法規的限制，消費者仍面對購屋貸款受限或排隊撥貸的問題。

為此，行政院長卓榮泰向金融業表示「水龍頭要開大一點，但安全濾網要在」。事實上，金融業的水龍頭水量已受到銀行法法規限制，無法開更大，此時，行政院應該處理的是，新青安這類購屋利率補助政策是否調整，以及這些金融業的水流向購屋貸款與土地融資及建築融資的比例是否合理。

首先，就新青安政策而言，若金融業的不動產放款已面對法規限制而無法繼續配合政策，則財政部應思考的是，新青安政策是否要停止執行，否則，空有政策存在，但部分公股行庫已無法放貸或放貸時間拉長，對購屋者產生的風險愈來愈大，政策所衍生的負向批評也會愈來愈多，進而導致民眾對政府的不信任，這對政府的政策可信度將會有很大的傷害。新青安是財政部主導的政策，八大公股行庫也是由財政部國庫署管理，財政部有責任將政策的可行性重新評估，不能只有要求銀行要放款。

示意圖。(蔡明芳 攝)

財政部應好好管理公股行庫持續讓土建融展延的合理性

其次，若財政部認為新青安的政策對青年有幫助，符合「青年優先」的初衷，則財政部對於公股行庫在一般購屋貸款、青年購屋或土建融放款的比重有無透過銀行股權代表合理控管，特別是財政部推派的董事長與總經理，是財政部要務實面對的。這是因為，隨著不動產授信的控管趨嚴，當購屋貸款的困難度提高時，建築業者的房屋去化速度也會變慢，此時，建築業者也可能以拖待變開始減緩興建速度並辦理土建融授信到期展延。若公股行庫持續給予大型建商展延還款，則年輕人可申請的貸款成數與核貸速度當然會受到影響。

當公股行庫針對個案展延時，若這些建商在過去幾年已累績相當的獲利且擁有待售房地產，則銀行往往會給予貸款展延，但並不合理。這是因為，真正需要資金的年青人或中小規模建商就因銀行給予大型建商土建融展延而獲得更少的金融資源，社會的金融資源配置也被扭曲，普惠金融蕩然無存。因此，當土建融授信期限到時，若銀行持續給予展延或僅是提高利率且僅降低一些放款成數，則這樣的授信展延將會讓建商可以用較低成本來持有房子或土地，也讓房地產價格繼續維持高價，高房價所衍生的「高房貸」仍繼續傷害受薪階級，這應非人民之福。

政府傾聽輿情不應用錯方法

最後，政府部門可能會努力收集輿情以了解民意，但是，以新青安政策為例，若政府將問題簡化為青年無法順利貸款而要求銀行放款要增加，則限貸令背後的病因完全無法解決，許多有關央行不動產放款集中度管控的批評更是倒果為因。如果公股行庫持續給予已有大量資金或空(餘)屋量大的大型建商不動產授信展延，則限貸的問題是不可能解決的，這樣的做法也完全違背賴清德總統近期強調的「民生優先」、「弱勢優先」與「青年優先」的承諾。因此，比「水龍頭要開大點」更重要的是，卓院長應清楚財政部、金管會與央行是否有讓水龍頭開對方向，開錯方向就無法達到「經濟優先」，政府的施政滿意度就會繼續下滑。

作者》蔡明芳 淡江大學經濟學系教授