啞巴兒子變敗家子！千萬房產越租越窮 三招止血
好房網News記者王惠琳／綜合報導
台灣人熱衷投資房地產，更把房子稱為「啞巴兒子」，樂當包租公收租賺錢，不過要當心了，並非每個人都能爽當包租公，一不小心還會落入越租越窮的窘境，「啞巴兒子」淪為「敗家子」。
臉書粉專「賣厝阿明」撰文表示，一位持有台北市2000萬房產的房東抱怨，即便月收3.5萬租金，每月仍要自掏腰包2萬元補貼利息與管理費，而令人驚訝的是，這並非個案，根據房仲業者統計，雙北市有超過3成的包租公處於「租金無法覆蓋持有成本」的窘境。
賣厝阿明指出，精明的投資人會從三方面來調整策略，首先是了解「資金成本」及「市場行情」。以2000萬房產持有成本計算涵蓋貸款利息、裝修攤提（50萬分5年約8,333元／月）、管理費（約2,000－4,000元）等固定支出，總成本約5.2－5.5萬／月。
資金是否能攤平持有成本，取決於區域行情。例如，台北市大安區30-40坪住宅平均月租約4－5萬，但新北市同坪數可能僅3-3.8萬。若市場最高僅接受3.5萬，代表租金無法完全攤平持有成本，此時需評估是否值得長期持有等待資產增值。
想要靠收租獲利，投報率至少應達4%才具投資價值。以2000萬房產計算，年租金需達80萬（月租約6.6萬）才能達標，但這在雙北以外幾乎不可能。因此，勢必要轉而追求「部分補貼持有成本＋長期增值」的策略，而非單純依賴租金收益。
賣厝阿明分析，裝修與定位也會影響租金溢價。若物件具備「稀缺性」如捷運步行5分鐘、全新裝修、附高級傢電，租金可比同區舊屋高出15-25％。因此，與其糾結「成本定價」，不如參考同社區相似物件的實際成交租金，再依裝修等級調整。
賣厝阿明建議，若持有物件位於發展中的重劃區，如桃園青埔、台中水湳，租金雖無法完全攤平成本，但未來房價上漲潛力可能彌補現金流缺口。反之，若在成熟商圈，如台北大安、信義，租金成長空間有限，則需精算長期持有是否划算。 低投報時代，房東應綜合考量「增值潛力＋稅務優化＋政策補貼」。房地產投資關鍵不在於單一物件的租金投報，而在於整體資產配置的靈活調整。
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