瀕臨違約！5年前買3500萬台中預售→交屋漲價700萬「變豪宅」：銀行貸款7成剩3成
好房網News記者蔡佩蓉／台中報導
央行要求銀行自主管理不動產貸款總量，避免不動產貸款集中度飆升，並在去年9月祭出第七波選擇性信用管制，如今又有「限貸受災戶」出現。台中有購屋族在109年買了預售屋，當時預計可貸款7成，如今要交屋了，銀行「鑑價」認定總價上漲至4200萬元，因此卡到豪宅限貸門檻，只剩3成貸款，導致背上高額自備款與違約風險。
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，現行金融政策朝向全面緊縮，包括降低貸款成數、取消寬限期，甚至出現「溯及既往」的作法，許多民眾在當初購屋時，在評估自身財務能力與貸款條件後，才決定簽約購屋，但去年9月19日後金融政策突然改變，導致尚未申請的貸款件，在沒有緩衝期與法律保障下，也適用第七波信用管制。
黃昭閔舉例指出，有一位消費者名下已有一間房，於109年購置台中一戶70坪預售屋，每坪單價50萬元、總價3500萬元，當時屬於非高價住宅，預期可貸7成。但今年交屋申辦房貸時，銀行重新對該屋進行鑑價，核估每坪單價已上漲至60萬元、總價高達4200萬元，銀行認定是「高價住宅」，依第七波信用管制僅准貸3成。
黃昭閔提到，該戶被認定為高價住宅時，是採用高估值，但實際放款時，卻又用買賣價作為擔保品價值認定的基礎，使得買方不僅無法貸足原預期資金，還背上高額自備款與違約風險。
面對許多購屋族遇到交屋的貸款混亂狀況，黃昭閔提出4點建議，第1、政策應設「緩衝期」：保障已完成簽約、付款、或預售屋購置的民眾不受臨時政策波動影響，確保信賴保護原則，並避免市場恐慌與違約潮。
第2、建立「高價住宅認定調整機制」，納入購屋使用目的區分：現行高價住宅認定門檻已嚴重脫離市場現實，建議比照具公信力的房價指數，建立定期自動調整機制，每兩年檢討並調整門檻，以符合房價變動趨勢。同時，應將「購屋使用目的」納入評估依據，對於首購族或自住需求者，應有別於非自用投資行為者的適用規範。
第3、扶助首購與自住型買方，應給予寬鬆條件：即便總價達到高價住宅門檻，若購屋者為首購或自住使用，應適用較寬鬆的貸款成數與合理寬限期，以兼顧民生需求與社會公平，避免誤傷剛性購屋族群。
第4、設立「購屋貸款差額擔保基金」，減輕市場負擔：若政策變更導致銀行貸款核撥不足，應由政府主導設立「購屋貸款差額擔保基金」，協助承購戶取得缺口資金或額外擔保資源，而非強迫建商「變身為金融機構」扮演放款角色，導致角色錯置與義務加重的嚴重問題。
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