房貸有分哪幾種？哪種最適合你？
（圖片提供／幸福空間）
一聽到「房貸」兩個字，很多人就開始頭昏腦脹，什麼加碼、浮動利率、指數型房貸等，一堆專有名詞讓人無所適從。有的人重視投資理財、有的希望可以順便保險、有的希望銀行存款同時可以抵扣房貸利息，根據自己的需求，精打細算才不會後悔。
利率＝指標利率＋加碼計息
簡單來說，房貸利率是由「指標利率」與「加碼計息」兩者所組成，而一碼約等於0.25 個百分點。至於怎麼加碼、是固定加碼還是浮動加碼，各家金融機構的計算方式都不同。2024 年央行宣布升息，每一家銀行計算指標利率的方式都不同，有的會根據6 家本國銀行的定存利率為參考（台銀、土銀、合庫、華銀、彰銀及一銀），然後加上銀行須承擔的成本跟風險加碼。民眾可善用各房仲的「網路房貸試算」，先試算哪一家對你最有利，再前往了解細節。以下是幾種常見的房貸產品。
固定利率型房貸
不管未來市場利率是調降還是走揚，要繳的房貸利率永遠固定。如果走揚，房貸利率不會跟著漲；但是走低，利率卻也無法調降。銀行為了吸收上揚的風險，固定利率通常會比浮動利率高，而且貸款年限也較短。
階梯型房貸
採用「利率前低後高」的階梯式房貸，是以「定存利率＋機動利率」的方式來計算，是目前市場承做量最大房貸產品。民眾需知道一段、二段、三段的平均利率各是多少，第一階段為寬限期，每月僅付利息；第二階段需還本金＋利息；第三階段依「本息平均」的方式攤還。千萬不要被前面的低利率誤導，而誤判自身的還款能力。
指數型房貸
採用浮動利率，隨市場利率高低而調整房貸利率，指數型房貸的優點就是利率透明，缺點是利率走揚時房貸利率也跟著調高。這也是目前民眾普遍採用的類型。
抵利型房貸
結合存款和房貸帳戶，看你帳戶有多少存款餘額，就有多少房貸不用付利息，換言之，存款越多，免付的利息越多，就有越多本金可還款，可加速還款速度。例如：房貸800萬，活存有200萬，你就只需付600萬的房貸利息。
理財型房貸
也是結合存款和房貸帳戶的產品，依據房子的市值，銀行提供可循環動用的額度，讓你可以靈活調度貸款的本金，例如：房貸800萬，還了本金200萬，這200萬又可以循環再借出給你。採以日計息，適合有短期資金需求者，但是相對的房貸利率也比較高。
壽險型房貸
是一種結合保單跟房貸的產品，申請房貸同時也搭配購買保險，除了支付利息以外還有保費，但是，若遇到無法還款的重大疾病或意外而殘疾或死亡時，保險理賠金就可以轉繳剩餘的房貸。
綜合型房貸
結合「指數型房貸」及「理財型房貸」的產品，貸款人可以拿約2成的房貸，用於一般房貸計息；其他部分則使用「理財型房貸」，可幫助購屋者節省利息，並彈性運用資金來理財。適合自備款充足想省利息者。
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【本內容節錄自編輯精選好書《【圖解】房子就這樣買：挑屋．議價．簽約．驗屋，完全解答購屋108問！》】
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出版社：聯經出版公司
作者： 蘇于修
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