房越買越小也越苦惱！銀行放貸成數緊縮 買小套房恐貸不到 專家曝關鍵在「這4因素」
受到央行重拳打房影響，溫度低迷的房市，成為買方市場，其中，總價低的小坪數物件，依然有著高詢問度。但是銀行基於顧慮投資客斷頭、地處偏遠的物件恐怕不好轉手，使得想購買小套房的民眾，很可能碰上銀行不願意承作，或是核貸成數低、利率高的尷尬處境。
內湖大湖街上的一處小套房，28歲的陳先生正仔細聽著房仲介紹。
「這個社區在大湖街，地點很優，走路到大湖公園捷運站大約300公尺。」房屋仲介處經理陳有賢一邊指著窗外，一邊補充，「雙面採光、挑高3.6米，所以能同時有客廳和睡眠空間。」
雖然實際坪數不到10坪，陳先生卻覺得空間感不錯。他說：「我主要是看套房自住，因為我在內湖上班，希望捷運近一點，生活機能要方便，最好附近還有超市。坪數理想在15坪上下，但最重要還是總價。」
不過，陳先生的顧慮是貸款成數。「如果真的只能貸五、六成，沒辦法貸到八成，可能坪數就要拉大，甚至需要家人幫忙。」
央行第七波信用管制上路將近一年，銀行資金水位未見明顯回升，核貸標準依然緊縮。根據資料，2024年第4季到2025年第1季，小套房核貸成數中位數約7成，比電梯大廈少近一成，利率則高約0.5個百分點。
陳有賢觀察，蛋白區邊緣、離捷運較遠的房子成數往往更低，「因為地點差的房子不好賣，銀行怕日後法拍回收損失，所以借得更保守。」
事實上，銀行對「不好轉手」的顧慮另一面，就是投資客造成的風險。住展雜誌發言人陳炳辰指出：「有些投資客買了很多預售屋，但現在不是投資的好時機，股市波動、房產資金壓力大，甚至傳出斷頭案例，資金缺口拉長，能否撐住是一大問題。」
即便如此，銀行顧及營收，並不會完全拒絕放貸，但必然會提高門檻，以降低自身風險。陳有賢透露：「我們通常會先幫客戶請銀行評估收入狀況，如果條件不好又想買地點差的房子，就會建議補財力證明，或找父母當保人，否則可能得換更好的地段。」
業界分析，核貸成數受四大因素影響最大：地點在市區、鄰近大眾運輸、生活機能佳；屋齡低、屋況好；以及申請人條件佳，這些條件可能讓成數差兩到三成。陳炳辰也提醒：「10坪以下的小宅，有些銀行甚至可能不放貸，但因為總價低，在高房價時代，還是有族群會買單。」
對陳先生這樣的購屋族來說，為了自住選擇小套房或許是現實考量，但若成數偏低、又必須雙貸，未來負擔仍不輕。限貸政策對條件好的人影響有限，但一般民眾出手前，仍需仔細評估自身財力。
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