限貸令重擊2》銀行資金緊縮+交屋潮 購屋族陷入資金困局 預售屋解約潮將來襲？
2023年8月政府實施新青安房貸政策，助燃房價失速狂飆，也推升銀行房貸爆量直逼滿水位，一直到2024年9月中央銀行鐵腕祭出第7波不動產信用管制措施，房市瞬間風雲變色，不僅包括第二戶以上換屋客、置產客被打到，就連部分適用新青安房貸的首購族也淪為受災戶，引爆預售屋解約潮。
建商代銷口頭承諾可貸到8成，卻碰上銀行資金緊縮
自從央行祭出第7波選擇性信用管制措施後，銀行針對不動產放貸資金緊縮持續，促使民眾買房態度趨觀望，下半年即將進入大量交屋潮，買家卻因貸款成數不足而面臨違約交屋的風險增。
「台灣預售屋市場正面臨一場前所未有的風暴，預售屋解約潮正席捲台灣。」根據消基會觀察，許多早在2021～2023年間簽下預售屋合約的自住型民眾，原先規劃以7～8成的房貸順利交屋，卻在面臨實際交屋時，被銀行告知僅核貸6成5、甚至更低的貸款比例，這突如其來的資金缺口往往高達數百萬元，對於多數家庭而言已形同斷頭。
一名房地產界人士透露，很多建商、代銷都習慣口頭保證「自備款20％、貸款80％」，不少購屋人誤信真的可以貸到8成，但隨著銀行縮緊不動產貸款金流，消費者快要交屋時，想向銀行敲8成貸款的時候，已經敲不到了，如果區位沒這麼好的話，可能只有核貸到7成，甚至只有5成。
也有購屋族透露，當初買預售案時，有講好整批房貸都由某公股銀行承作，但後來因為銀行房貸快要滿水位，建商突然通知銀行不配合了，要買方自己去找銀行，問了幾家銀行之後，有的利率開的很高、有的不僅要排隊且還要綁房貸壽險才能給過，如果不買商品可能連排隊都無法排；甚至網路上已經有貸不到錢，最後只能走上「解約」一途。
限貸令也打到消費者，購屋族陷入資金困局
一名公股銀行業者表示，銀行除了被控管《銀行法》第72-2條的水位之外，央行也控管各家銀行的不動產貸款集中度，以自家銀行為例，也被主管機關要求年底之前必須下降集中度的比率，下降的做法有2種，一種是減少不動產放款（分子）、二是增加總放款（分母），如果分母沒辦法擴大，也只能縮小分子的金額，也就是不能再去承做不動產的放款。
公股業者指出，以公股銀行來講，現階段只能優先配合政府所推動的新青安房貸與首購族部分，因此總行都會要求分行，房貸業務必須提報至總行，由總行統一控管與排撥，因此確實造成房貸客戶要等比較久的時間，至少都要等上一個多月；甚至若分行已提前把額度用滿，確實就有可能出現等不到的情況，只能再去詢問其他家或是其他分行。
但從民營銀行傳出來的消息則是，民營銀行會「挑客戶」，例如，在房貸業務許可下，民營銀行會選擇承做第2戶房貸、或是房貸只做「VIP」客戶。一名金融業者認為，民營銀行沒有肩負配合政府政策的責任，因此他們多半會從業務的角度去思考，例如該客戶對於未來銀行的理財業務可能會有貢獻，出於商業考量而選擇承作房貸業務。
消基會：限貸令讓消費者走向解約，面臨賠上鉅額違約金
回到消費者身上，消基會指出，由於預售屋合約往往簽訂時間距離現在已久，且消費者資金安排多已固定，臨時湊出額外數百萬資金並不現實，造成消費者唯有選擇「解約」，卻又不得不面對鉅額違約金與合約法律責任的雙重打擊，這就是目前席捲全台的「預售屋解約潮」，背後最真實的消費者處境。
消基會也點出，預售屋法令限制，更讓解約變成「雙輸困境」，原因是，根據《平均地權條例》第47條，預售屋在未辦理第一次移轉登記前，原則上不得任意轉售。此一規定原意是防止短期炒作行為、穩定房價市場，但如今市場轉向、房價走跌、利率升高的情況下，卻讓手中持有預售屋、卻無力繼續履約的消費者陷入死胡同。
消基會說，一旦消費者無法如期交屋，選擇解約，建商往往可依約收取已付上限15％價金作為違約金，並保有原屋重新銷售的權利，因此消費者不但無法將房屋釋出，找尋其他買家減輕損失，還被迫接受「由建商回收、消費者單方面損失」的不對等條件。
對此，消基會也呼籲政府必須正視這一波預售屋解約潮，建議在市場下行或金融緊縮時，針對特殊情況放寬轉讓限制，例如允許因失業、貸款不足、重大變故等因素所導致的「非投機性讓渡」可進行換約轉售，並設置明確審核標準，如此既能避免消費者鉅額違約損失，也不至於鬆綁成為投機漏洞。
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