專家樓評：入息大上大落難承做按揭

無論如何下跌，香港樓價仍然冠絕全球，一般人即使不吃不喝，也不能說買就買。除了「父母幹」之外，如果本身收入有限，可以考慮在購買物業，承做按揭時加入擔保人，以符合有關按揭計劃的入息水平要求。畢竟是巨額的貸款，如銀行看到按揭申請人加入擔保人，則會仔細審查擔保人的財務背景、收入穩定性與工作性質，確保貸款不會因申請人無力還款而變成壞帳。

做擔保人最好收入穩定

對銀行來說，最令人放心的申請者類型當然是每月擁有穩定入息、入息水平不會大上大落的人士，因為此意味着申請人有履約能力，他日申請獲批，銀行每月都必定能夠收到還款。另一個極端則是收入浮動或沒有收入的人士，兩者如手上持有資產，可以使用資產水平按揭；但若手上資產不多，則要具體看該人士的工作性質和收入模式，其還款能力能否說服銀行。

可以藉此機會分享一個近期處理的個案。一位在醫管局出任文職的女士月入約20,000元，打算購入一個朗屏站上蓋屋苑的單位，單位作價696萬元。買家希望承做八成按揭，供款30年，但以其收入水平未達到要求的約50,000元，故她找了弟弟作為擔保人一同申請。

弟弟在大學擔任兼職講師。如大家有聽過「流浪教師」一詞就會知道，近年大專院校為降低教學支出，不少課程選擇聘用兼職講師任教，甚至將全職教職員轉為兼職員工，以致一些教師在多所院校之間「流浪」。弟弟在家姐申請按揭時身上只有一張半年的教職合約，而其過去半年的收入波動甚大，去年11月收入為23,300元，12月降至5,700元，今年1月零收入；其後2至4月收入逐步回升，由35,800元增至48,400元，惟隨着合約在5月完結，他暑假期間(6至8月)將再度零收入。

經過一輪協助下，兩姊弟先後向兩間銀行申請按揭。規模較大的一間回覆指，弟弟沒有固定底薪，收入以堂數計算，故他的收入無助於申請。但他們以家姐的每月入息20,000元加上預計單位放租可得到的收入計算，表示最多可批六成按揭。當然，減少按揭成數意味着首期會由約140萬元激增至278萬元，未必符合兩姊弟的預算。

兼職散工易遭銀行嚴審

至於另一間銀行看到弟弟作為擔保人的入息不夠穩定。儘管已工作逾一年，弟弟只提供報稅表而無正式稅單、提供的糧單亦不足6個月，故即使未收到正式通知，已可估計其獲批的可能性不大。

由此個案可見，若擔保人收入來源屬兼職、散工或臨時性質，即使過去一段時間當真有收入，銀行都會特別審視其穩定性與可持續性。故此，建議按揭的擔保人應該至少已工作一年或以上，如果本身是任職大機構(或知名機構)，又或能提供稅單，其獲批機會則較大。

若出現這種結果，美國經濟可能會在不確定性消除之前，繼續維持目前的「觀望」狀態。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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