限貸令重擊1》台中海線建商爆全面停工 專家：建商三大壓力壟罩恐掀起骨牌效應
在台中海線小有名氣的建商「合總建設」驚傳資金周轉困難，日前以旗下營造公司「全勝建構」的名義向協力廠商發出緊急公告，坦言無法如期兌現工程票款，宣布即日起全面暫停工務所工程施工。消息一出，立刻引發市場討論，甚至有預售屋已購客開始醞釀退戶。
台中海線建商驚傳全面停工，零星爛尾災情成房市警訊
據了解，這名建商來自於新北，旗下擁有營造廠，2016年成立初期曾在台北市文山區推案，2017年下旬搶進中台灣，開始在台中沙鹿推出「小時代」系列案，從第一期到現在已經進入第七期，目前手上有4個推案，包含一個廠辦案，三個住宅案，分為位在台中沙鹿、龍井及雲林等。
根據營造公司緊急公告的內容指出，因近年政府政策影響，直接導致不動產市場相關產業經營難度增加，該公司今年7月31日亦遭遇資金周轉困難，導致未能順利街接各項工程票款的兌現。即日起暫停所有工程施工，並請工務所通知相關廠商，公司預計三個月內通知給付工程款協調會日期，敬請各協力廠商靜待通知。
一名房產業者表示，該建商、營造廠都是來自同一家集團經營，接下來就看建商與營造廠是否進一步做切割，另外，這家建設公司對預售屋消費者的履約保證機制，皆為「同業連帶擔保」，也要看擔保公司對於是否接手續建的態度為何，最壞的情況，消費者恐面臨較高的爛尾風險。
房市急凍、銀行限縮貸款，建商三大壓力壟罩
像這一類建商出現資金周轉的問題，從2024年央行9月實施第七波管制後，不到兩個月房市買氣就明顯降溫，頓時間房市面臨風雲變色，後續市場上包括嘉義、桃園等地則陸續爆出建商資金斷鏈的案例。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，一直以來中小型建商基於財力情況，通常都是透過預售案收款、銀行建築融資，來支撐興建完工，一直到後面的交屋。但現在的情況與過去大不相同，原因是，第一、建商向銀行取得土地融資，不僅土建融貸款成數降低，且18個月後若不開工，銀行逐步收回貸款和提高利率。
第二、建商開工後，透過預售的方式，取得一部份的預售款及工程款，但在房市降溫、銷售率不佳的情況下，銀行建築融資撥款也會綁定銷售率情況，也就是說，不僅搭配工程進度撥款，若建商銷售率不佳，即便銀行核准建築融資，也不見得會如期撥款給建商，恐導致建商產生第一個資金斷鏈。
第三個難關是，現在很多銀行都控管不動產貸款的集中度及水位，購屋者在交屋時銀行核貸比例比預期低，使得交屋不順利、交屋時間拉長，建商也拿不到交屋款項，這對於建商高度依賴資金鏈循環就會面臨到第二個斷鏈。
銀行建築貸款餘額創11個月新低，中小建商面臨2道資金難題
根據金管會截至今年6月底統計，本國銀行建築貸款餘額為3兆8687億元、年增率為4.54％，創去（2024）年7月以來新低；在購置住宅貸款餘額方面，6月底餘額來到11兆2557億元、年增7.33％，年增率已連9個月走低，創18個月新低。
陳碧源指出，現階段中小型建商很容易面臨前面斷鏈、後面又斷鏈的困境，一旦財務出現缺口，下面的營造廠、協力廠商都會面臨骨牌效應，「有一些小型建商可能沒有被市場上發現，就私底下直接找別人來接盤。」
陳碧源也觀察，有一些建商評估不划算，乾脆都已經不推案了，直接處分土地資產或是暫時先持盈保泰，他認為，這段時間口袋深的建商比較不容易出問題，但最怕的是，過去很多「一案養一案」的建商，或是2017年才出來的建商，他們過去只經歷房價上漲，沒有太多資金控管經驗者，恐怕出事的機率就會比較大。
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