未來城市:社會地產實驗 助劏房戶安居 資金、良心租盤成可持續難題
【明報專訊】阿國(賴建國)已當社工、關注劏房議題廿多年。最近讀到政府擬在「簡樸房」立法後,經社工隊協助需搬遷的劏房戶,在私人市場尋找居所,他坦言好頭痕——社工專業非地產,若無牌為買家、租客或業主提供地產代理服務,更屬違法。前年,他和社工陳穎彤順應社工參與房屋事務的需要,開設「侖居社會地產」(下稱:侖居),由持牌職員替劏房戶等基層配對良心業主;兩年過後,侖居社會地產團隊、相熟租客和業主,與香港地產代理商總會均認為模式有效。要長久運作,資金與良心租盤供不應求,是兩大難題。
預「簡樸房」立法後 1社工服務330搬遷戶
先看看數字。政府估算全港有22萬劏房住戶,其中6萬6千人,將受劏房改建以符合簡樸房標準影響,需要搬遷。
那香港有多少個專責處理劏房事務的社工?政府目前透過公開招標,委託非政府機構設立了6支區域服務隊,協助推廣實施劏房租務管制《業主與租客(綜合)條例》。據現任侖居董事會主席、聖方濟各大學高級講師的阿國了解,上述服務隊每隊社工有約3人,換算下來,即只有約18名社工專責處理劏房事務。
預想每名專責社工處理3667個劏房住戶搬遷的服務比例好可怕。阿國補充:如加上受社署資助的13間非政府機構營辦的社區中心,工作內容較多牽涉劏房事務的社工,有足夠能力協助劏房戶就「簡樸房」立法後搬遷的社工,可能有約200人。只是即便如此,服務比例仍達1:330。
阿國說,其實前線社工中,曾接觸甚至協助劏房住戶的人不少,但愛莫能助的情况甚多。社工遇到劏房街坊搬遷或被逼遷時,「可以做的不是很多,最多就是知道哪裏、哪個人有屋,去到這個位置(做聯絡工作)就已經做到盡,再做就涉及法律灰色地帶,譬如你帶街坊上去看盤,跟他去見業主,就踩界,涉及租賃生意了」。為避免犯法,社工通常會向街坊介紹坊間持牌地產公司;對方隨後的服務是否妥當,則難跟進。
若政府今年順利為「簡樸房」標準立法,阿國預料不少業主會「睇定啲先」和「博一下」,覺得政府的執法力度未必夠強,即使單位不合規格,也能僥倖繼續租出;實施租務管制數年來,政府亦只處理了約4萬份劏房業主必須遞交的租賃通知書,只佔劏房單位總數不足四成。
但若執法力度夠強,業主索性退場不做,初期亦可能有大批租戶要搬走。房屋局長何永賢日前表示,擬規定若業主在「簡樸房」登記寬限期結束前半年(2029年9月1日),單位未獲認證,將不能簽新約,還要向租戶賠償3個月租金或相等於餘下租期的總租金。阿國擔心,「作為一個租客怎樣追呢?如果這不涉及刑事而是民事,很難要租客花自己時間追討」。
前線社工幫助劏房戶處理住屋難題,關鍵始終是配對適合的租盤。「未上到公屋,或者簡約公屋、過渡性房屋又沒有份的時候,其實街坊要靠外面的私人市場。那社工可以怎麽幫助街坊找到更合理的私人租盤呢?(本質為非牟利的)社會地產就扮演到這個角色。」阿國說。
解釋法例、推標準租約 保障租戶、業主
「侖居社會地產」是非牟利機構「侖居社會房屋平台」(下稱:平台)旗下的地產公司,前者持有地產代理牌照,聘僱社工和地產經紀,一同為基層租戶配對適合租盤,又為良心業主代管單位,及提供後續支援或轉介。團隊視社會地產業務為倡議行動,希望政府或非牟利機構參考,阿國認為這樣或更能符合政府所期望,賦予社工協助劏房戶搬遷的角色。
平台總監李裕茂表示,許多劏房戶不熟悉劏房相關法例,例如租務管制為續租租金增幅封頂、賦予租客優先續租權,以及禁止濫收水、電費。劏房戶另受經濟條件所限,住屋選項不多,遇上不妥當的租賃方案,大多逆來順受。曾任職社區發展社工多年的聖方濟各大學助理教授王潤泉稱,不少業主對放租給從事散工的基層租戶猶豫,不時需要社工從中磨合。
社工要解決這些難題,自身要學會地產知識,否則難有「牙力」交涉。侖居計劃工作員兼曾在坊間地產公司執業的地產經紀Louis笑指,了解劏房相關法例的社工為少數,很多致電侖居的社工,只告訴他街坊需要搬屋,希望他幫忙,惟對具體要怎麼幫毫無頭緒。
阿國曾與平台成員陳穎彤一起報名考地產牌,後者成功考取牌照,阿國嘗試數次均失敗,「唉!我覺得是因為我們沒有實戰經驗,就差少少合格,我已經暫時放棄了」。可見社工掌握地產知識需耐心。阿國安慰指讀過地產課程,至少能豐富社工地產知識,如知道怎麼就租盤查冊,保障個案權益。
團隊實踐兩年間,收到超過300次查詢,範疇包括租賃法例、單位維修和被業主趕走等事宜,最近則多人問及「簡樸房」標準。解答的過程中,團隊解釋法例,增加基層談判能力。有業主透過媒體訪問得知侖居,逐提供租盤作代租代管,團隊則從中推廣標準租約,保障租戶和業主兩方面。
這群社工和地產經紀的理想很豐滿,成果也不差:兩年間接觸超過400個基層租戶,帶租戶看盤超過80次,成功配對31名租戶與業主——其數量不算少,據Louis了解,一般經紀每月大概促成租盤交易約2宗。只不過,他們要面對資金難題的現實:侖居先後獲擇善基金會、樂施會和社創基金資助,資助期將屆滿,仍未能自負盈虧。
創造條件 鼓勵良心業主
如果說他們做蝕本生意以來,能給社福界帶來正面信息,那發現「良心業主」的存在必佔一項。香港地產代理商總會主席潘達恒認為,良心好難定義,能提供合法、合理租盤的業主,符合最基本良心標準。阿國對良心的要求高一點點,覺得若願意以低於市價的租金,把單位租給基層街坊,會是良心業主,「即是他不會拿盡所有的利益」。
為什麼會有業主不拿盡所有的利益?阿國分析道,自從近年不同機構發起社會房屋運動,如過渡性社會房屋計劃後,他看到原來香港人不完全是利益掛帥,「即是有的業主覺得夠用就算了,不需要牟取暴利」。知道良心業主存在後,下一步是將他們與基層連結。「可能我想做良心業主,但如果地產代理不是很良心的話,那我的良心可能就沒有了。」
「譬如我可能不用租5000元的,4000都OK,但地產代理薪酬一般跟佣金和租金掛鈎,那當然會告訴業主:先生你應該租5000,有個動機抬高價錢。」阿國續指。Louis補充,會不會抬高價錢視乎個人,「起碼不會壓低個價」。侖居職員的薪酬固定,向租客和業主收取的佣金(成交租金的一半)僅作維持業務和支援街坊;正領取在職家庭津貼的人士有三分之一佣金優惠,綜援人士免佣。
當然,除了業主的善意,社會地產的服務會為業主帶來其他動機,以低價放租。首先,社會地產中的社工與基層租戶建立較深厚關係,知道租戶情况及需要,業主交由社會地產配對租客,或能較安心,免卻額外與租客交涉甚至糾紛的成本。此外,當業主知道社會地產職員非為牟利,顧忌將大減,信任服務穩妥,目的是讓有需要的人有地方住。在侖居放租的黃大仙業主李小姐說,如果政府能在大廈維修費用和差餉方面,為良心業主提供相應補貼和減免,將鼓勵更多業主加入行列。
侖居的良心租盤仍供不應求。潘達恒指香港的住房已市場化多年,難期待多數業主低於市價出租單位,但認同社會地產較細緻的服務是吸引業主原因。他認為業界有共同社會責任促成合法和安全的交易、杜絕不道德行為,和確保市場透明和公平。目前香港地產代理商總會正普及「簡樸房」政策資訊,希望政府降低標準,以免大批劏房業主退場,劏房租金升。
多國社會地產計劃由政府發起、補貼
若同行職盡責,潘覺得或許不必有「社會」和「普通」地產之分。Louis提及,遇過坊間地產代理專門為難民找合適租盤,也有經紀願意少收佣金,為綜援家庭服務。不過,大多地產公司仍要「跑數」,難做到後續支援租戶,和轉介社會資源的工作。
阿國說,歐洲眾多案例顯示,許多國家的社會地產計劃由政府補貼甚至發起,侖居只靠小規模基金資助,資金不足,原是可預期的事。他表示「簡樸房」制度,更突顯非完全公營,亦非完全私營地產服務的重要性,但香港需要更多銜接社會地產的條件。以侖居為例,有心人士可捐款支持,卻不能用信託基金的方式注資,收取少量回報,減低有心人撥款的誘因。據他了解,政府正在觀望,「要看看我們做成點先」。
以社會地產方式處理劏房問題,還要面對社福界資源緊絀。即使有機構願意參照侖居的做法,成立旗下地產公司,申領地產代理牌照,社工職員目前或已要處理大量工作,若無新添人力,亦難兼顧學習地產知識,乃至中介房屋之事。
【社會地產篇】
文˙ 梁景鴻
{ 圖 } 廖凱霖、梁景鴻、資料圖片
{ 美術 } 張欲琪
{ 編輯 } 梁曉菲